پدیده برج سازی در دل پایتخت
صدور
«تراکم منفی» برای یکسری از ساخت وسازهای بلندمرتبه در تهران، بخش زیادی
از ارتفاع برج های در حال ساخت را به اعماق زمین هدایت کرده است.
صدور
«تراکم منفی» برای یکسری از ساخت وسازهای بلندمرتبه در تهران، بخش زیادی
از ارتفاع برج های در حال ساخت را به اعماق زمین هدایت کرده است. تابلوهای
ساختمانی نصب شده در جلوی گودبرداری های عمیق در مناطق خاصی از پایتخت نشان
می دهد در برج های غیرمسکونی بالای 20طبقه از تراز صفر، با هدف «تامین
پارکینگ»، اجازه احداث 4 تا 9 طبقه در زیرزمین داده شده است.
پدیده برج سازی در اعماق پایتخت
ممانعت از افزایش تعداد «طبقات» ساختمان بیش از حد مجاز طرح تفصیلی و مهار روند فروش «تراکم اضافه» در تهران، باعث حرکت معکوس ارتفاع سازه های جدید از سطوح مثبت روی زمین به تراز «منفی» زیرزمین شده است.
تحقیقات میدانی از تابلو های نصب شده در جلوی برخی کارگاه های ساختمانی مستقر در مناطق خاصی از تهران حاکی است: تحت تاثیر صدور مجوز «تراکم منفی» برای برج های بالای 20طبقه، حدود یک سوم تا نزدیک یک دوم ارتفاع برج های جدید به تراز زیرصفر هدایت شده؛ طوری که این شیوه ساخت وساز که طی دست کم یکسال اخیر گسترش پیدا کرده، هم اکنون حجم قابل توجهی از گودبرداری های عمیق در پایتخت را رقم زده است. در شکل تازه برج سازی که عمدتا با کاربری های غیرمسکونی همچون اداری یا تجاری در جریان است، تراکم کل ساختمان معمولا بین 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده که از این میزان ارتفاع، بین 5 تا 10 طبقه در زیرزمین ساخته می شود.
مدیریت شهری تهران مطابق ضوابط طرح تفصیلی و البته مجوزهایی که در گذشته توسط کمیسیون ماده5 صادر شده، «تراکم منفی» را صرفا با هدف «تامین پارکینگ» در نظر گرفته؛ اما در برخی از این برج ها، استفاده ترکیبی از فضای زیرزمین، هدف اولیه مسوولان شهر از برقراری امکان «منفی سازی» را مخدوش کرده است. در چند نمونه از چنین سازه هایی که هم اکنون به بهره برداری رسیده اند، بخشی از فضای زیرزمین برج، به غرفه های تجاری یا خدماتی مبدل شده است.
بهره برداری فراتر از پارک خودرو در طبقات منفی برج های غیرمسکونی، هم اکنون به عنوان مهم ترین محرک در گرایش به سرمایه گذاری در این قبیل ساخت وسازها محسوب می شود.
رکود مسکن در ماه های اخیر اگرچه تیراژ ساخت وسازهای مسکونی را با افت حداقل 50درصدی روبه رو کرده؛ اما شکل خاص بازار املاک تجاری و استقلال نسبی آن از دوره های رونق و رکود، برج سازی در این حوزه را کماکان در سطح رو به افزایش محفوظ نگه داشته است.
در ما ه های اخیر، بهبود فضای اقتصادی و افزایش تولیدات صنعتی از یکسو و واردات کالاهای مصرفی لوکس از سوی دیگر، تقاضا برای ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره را که عمدتا به «تراکم منفی» نزدیک به 10 طبقه مجهز هستند، افزایش داده است.
کارشناسان درباره پدیده جدید «منفی» سازی در تهران پنج علت و عارضه را مطرح می کنند. عامل اول در بروز این پدیده، سهم ناچیز عوارضی است که شهرداری برای طبقات منفی دریافت می کند. انبوه سازان می گویند، عوارض صدور پروانه برای تراکم منفی به مراتب ارزان تر از تراکم مثبت است و به ازای هر طبقه منفی، 10درصد از آن کاسته می شود.
اما ظاهرا شهرداری برای تامین پارکینگ در زیرزمین برج ها، رقمی بسیار نازل و معادل یک دهم نرخ تراکم، از سازنده ها دریافت می کند. با این حال، اگر کاربری تجاری به صورت رسمی برای طبقات منفی صادر شود، عوارض آن، مطابق تراکم مثبت ساختمان ها که حداقل 200هزار تا 300 هزار تومان برآورد می شود، محاسبه خواهد شد. عامل دوم در گرایش برج سازها به اعماق زمین، ایجاد ارزش افزوده مضاعف در زمین و در نتیجه استهلاک سریع هزینه اولیه خرید زمین است. «تراکم منفی» چون سطح کل زیربنای سازه را افزایش می دهد، به کاهش سهم ریالی زمین در قیمت تمام شده ساخت منجر می شود.
این موضوع، در نهایت عامل سوم را سبب می شود و منابع مالی مدیریت شهری از محل درآمدهای ناشی از ساخت وساز را افزایش می دهد. عامل چهارم نیز مخالفت ماه های اخیر شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران با روند تراکم فروشی و اضافه طبقات است که باعث شده طبقات اضافی به زیرزمین برود!
در این میان، آنطور که اعضای شورای شهر تهران و برخی کارشناسان شهری می گویند ساخت وسازهای عمیق در تراز منفی، تبعات زیست محیطی جبران ناپذیری برای پایتخت در پی دارد که یک نمونه آن، خشک شدن تدریجی آب های زیرزمینی و انحراف مسیر قنات است.
منشأ گودبرداری های عمیق
طی دست کم یک سال اخیر گودبرداری های عمیق در مقایسه با ساخت وسازهای کم ارتفاع و کم عمق افزایش پیدا کرده که دلیل آن تامین پارکینگ مورد نیاز برای طبقات بالا است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است. موضوعی که سعید غفرانی رئیس سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز آن را تایید می کند و می گوید: به طور قطع یکی از اصلی ترین علل بالابودن حوادث و تلفات گودبرداری درشهر تهران رواج بلندمرتبه سازی است. بدیهی است که هرچه تعداد طبقات یک ساختمان بیشتر باشد، پارکینگ بیشتری موردنیاز است؛ بنابراین در ساختمان های بلندمرتبه علاوه بر افزایش ارتفاع نسبت به سایر ساختمان ها تعداد طبقات منفی که به پارکینگ اختصاص پیدا می کند هم بیشتر است که برای تامین این فضا گودبرداری با عمق بیشتری انجام می شود.
ضوابط گودبرداری به روز شود
گفته های رئیس سازمان نظام مهندسی در حالی است که برخی از اعضای شورای شهر تهران از مدافعان اصلی منفی سازی هستند و آن را راهکاری برای حل کمبود پارکینگ در مجتمع های بزرگ تجاری و مسکونی می دانند و تاثیر افزایش حوادث گودبرداری به دلیل عمیق تر شدن گودبرداری را رد می کنند. محمدمهدی تندگویان، سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مخالف منفی سازی در پایتخت نیستیم گفت: در تمام کشورهای دنیا این الگوی ساخت وساز رواج دارد و ما نیز باید برای کاهش آسیب ها و حوادث ناشی از اجرای این الگو مطالعات علمی انجام دهیم.
او ادامه داد: ایمن ترین ساختمان های دنیا طبقات منفی زیادی دارند و نمی توان گفت افزایش منفی سازی سبب رشد آمار حوادث ساختمانی می شود. ما باید ضوابط گودبرداری ها را به روزرسانی کنیم. اگر گودی ایمن شود و مقررات نظام مهندسی را رعایت کند، نباید نگرانی برای افزایش عمق ساختمان وجود داشته باشد. به گفته این عضو شورای شهر «عوارضی» که توسط شهرداری از منفی سازی –احداث طبقات اضافه در زیرزمین- گرفته می شود چندان قابل توجه نیست و نمی تواند انگیزه ای برای صدور مجوز طبقات منفی برای مدیریت شهری باشد.
پیش پروانه، عامل بروز حادثه
محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز با تایید دیدگاه سخنگوی این کمیسیون گفت: چه ایرادی وجود دارد که در ساختمان های بلندمرتبه برای تامین پارکینگ از طبقات زیرین استفاده شود؛ زیرا تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.
او افزود: اگر برای مقاوم سازی هزینه های لازم انجام شود و بحث مقاوم سازی جداره های گود رعایت شود، نباید نگرانی داشته باشیم. در گود ایران زمین نیز به دلیل عدم رعایت نکات فنی و برای کاهش هزینه ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده بود چنین اتفاقی رخ داد.
سالاری تصریح کرد: احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد مشکل زمانی به وجود می آید که گروهی از متولیان ساخت وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی کنند. به عنوان مثال آزمایش های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب ها و قنات ها انجام نمی شود.
او صدور پیش پروانه را یکی دیگر از علل بروز حوادث در گودبرداری عمیق دانست و اضافه کرد: صدور پیش پروانه عملا فرآیند ارسال نقشه های ساخت وساز را به نظام مهندسی حذف می کند. البته خوشبختانه صدور پیش پروانه اخیرا در شهرداری تهران ممنوع شده است.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز انگیزه درآمدزایی در صدور مجوزهای طبقات منفی را رد کرد و گفت: مبلغ ریالی عوارض برای صدور پروانه طبقات منفی کمترین میزان در میان سایر عوارض ساختمانی است.
سالاری استفاده تجاری از برخی از فضاهای پارکینگ را تکذیب نکرد و افزود: در برخی از مجتمع های تجاری در صورت تامین فضاهای پارکینگ موردنیاز مجوز تغییر کاربری داده می شود که در این حالت عوارض آن مطابق با عوارض ساختمان های تجاری دریافت می شود.
رعایت استانداردهای علمی در گودبرداری های عمیق برای کاهش حوادث موضوعی است که بیشتر اعضای شورای شهر تهران بر آن توافق دارند. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران معتقد است: دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است. او از کاهش قابل توجه آمار حوادث گودبرداری خبر داد و گفت: این آمارها نشان می دهد ما دانش انجام گودبرداری های استاندارد را داریم.
او تاکید کرد: ساخت طبقات منفی اگر برخلاف ضوابط طرح تفصیلی نباشد مشکلی ندارد؛ اما اگر طبقات منفی برخلاف آن باشد باید با آن برخورد شود و این برخورد نیز باید پیش از ساخت مجتمع باشد نه آنکه بعد از ساخت مجتمع تازه به دنبال برخورد با تخلف باشیم.
امکان سنجی قبل از اجرا
ابوالفضل قناعتی، سخنگوی کمیسیون عمران شورا نیز دلیل ساخت طبقات منفی را مصوبه شورای شهر عنوان کرد که براساس آن باید پارکینگ ها مسقف شوند. او دراین باره اظهار کرد: ساخت پارکینگ روی سطح زمین در مجتمع های مسکونی صرفه اقتصادی ندارد.
او یادآوری کرد: برای افزایش عمق ساخت وساز در زیر زمین باید امکان سنجی های متعددی همچون بررسی سفره های آب زیر زمینی پیش بینی شود؛ چراکه در تمام مناطق شهری امکان ایجاد گودهای عمیق 30 تا 40 متری وجود ندارد.
طبقات منفی با عبور از قوانین
این در حالی است که دبیر انجمن انبوه سازان تهران «انگیزه مالی» را یکی از مهم ترین دلایل تمایل به صدور مجوز تراکم منفی عنوان کرد و گفت: معمولا برای تامین پارکینگ بناهای تجاری مجبور به ساخت پارکینگ در طبقات منفی می شوند که تبعات منفی زیادی از جمله ریزش های پی در پی گودبرداری را به دنبال دارد.
محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه سازان تهران ادامه داد: این گودبرداری های عمیق سبب تغییر مسیر آب های زیر زمینی و رفتن آنها به لایه های عمیق تر زمین می شود و ممکن است منجر به تغییر فضاهای زیست محیطی منطقه شود؛ به این معنی که برخی از گیاهان که به دلیل دسترسی به آب های سطحی در آن منطقه رشد می کنند به مرور خشک شده و از بین می روند.
او پیشنهاد کرد: بررسی کارشناسی در خصوص تاثیرات منفی گودبرداری ها بر فضاهای طبیعی شهر انجام شود؛ زیرا با توجه به آلودگی هوا و کمبود آب در دراز مدت می تواند این تغییرات به ضرر شهر و شهروندان باشد.
مافی تصریح کرد: به دلیل محدودیت های شهرسازی در طبقات صفر به بالا برخی برای دور زدن قوانین به ساخت طبقات در زیر زمین روی می آورند. این طبقات در حالی با انگیزه ساخت پارکینگ ساخته می شوند که بیشتر مورد استفاده تجاری قرار می گیرند.
او درباره میزان استفاده این طبقات منفی برای مدیریت شهری اظهار کرد: عوارض هر طبقه زیر همکف ده درصد کاسته می شود و به نظر می آید به دلیل محدودیت ارتفاع صاحبان این املاک قصد دور زدن ضوابط را دارند.
او ادامه داد: به همین دلیل است که در برخی موارد مشاهده می شود که بعد از ساخت پارکینگ به دنبال تغییر کاربری هستند.
مافی نیز تاثیر عمیق شدن گودبرداری ها را بر افزایش حوادث ساختمانی تایید کرد و افزود: افزایش عمق گودبرداری باعث افزایش فشار دیواره های گود شده و برای پایداری گودبرداری باید از روش های گران قیمت تری استفاده شود.
دبیر انجمن انبوه سازان تهران به تاثیر درازمدت این گودبرداری های عمیق بر خاک منطقه اشاره کرد و گفت: ممکن است این گونه گودبرداری سبب تاثیر بر خاک منطقه شود و در درازمدت بر ساختمان اطراف خود تاثیر نشان دهد.
تاثیر گودبرداری منفی بر محیط زیست
رحمت الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه ظرفیت فنی گودبرداری های سنگین و عمیق در کشور وجود دارد، اظهار کرد: در کشور ما مشکلی از لحاظ دانش فنی وجود ندارد؛ اما باید ملاحظات ایمنی در ساخت وساز رعایت شود. به عنوان مثال در گودبرداری خیابان ایران زمین این استانداردها رعایت نشده بود و چون گمان می کردند بعد از گودبرداری به سرعت گود پر شده و ساخت طبقات آغاز می شود، استانداردهای لازم مهندسی رعایت نشد.
پدیده برج سازی در اعماق پایتخت
ممانعت از افزایش تعداد «طبقات» ساختمان بیش از حد مجاز طرح تفصیلی و مهار روند فروش «تراکم اضافه» در تهران، باعث حرکت معکوس ارتفاع سازه های جدید از سطوح مثبت روی زمین به تراز «منفی» زیرزمین شده است.
تحقیقات میدانی از تابلو های نصب شده در جلوی برخی کارگاه های ساختمانی مستقر در مناطق خاصی از تهران حاکی است: تحت تاثیر صدور مجوز «تراکم منفی» برای برج های بالای 20طبقه، حدود یک سوم تا نزدیک یک دوم ارتفاع برج های جدید به تراز زیرصفر هدایت شده؛ طوری که این شیوه ساخت وساز که طی دست کم یکسال اخیر گسترش پیدا کرده، هم اکنون حجم قابل توجهی از گودبرداری های عمیق در پایتخت را رقم زده است. در شکل تازه برج سازی که عمدتا با کاربری های غیرمسکونی همچون اداری یا تجاری در جریان است، تراکم کل ساختمان معمولا بین 30 تا 35طبقه در نظر گرفته شده که از این میزان ارتفاع، بین 5 تا 10 طبقه در زیرزمین ساخته می شود.
مدیریت شهری تهران مطابق ضوابط طرح تفصیلی و البته مجوزهایی که در گذشته توسط کمیسیون ماده5 صادر شده، «تراکم منفی» را صرفا با هدف «تامین پارکینگ» در نظر گرفته؛ اما در برخی از این برج ها، استفاده ترکیبی از فضای زیرزمین، هدف اولیه مسوولان شهر از برقراری امکان «منفی سازی» را مخدوش کرده است. در چند نمونه از چنین سازه هایی که هم اکنون به بهره برداری رسیده اند، بخشی از فضای زیرزمین برج، به غرفه های تجاری یا خدماتی مبدل شده است.
بهره برداری فراتر از پارک خودرو در طبقات منفی برج های غیرمسکونی، هم اکنون به عنوان مهم ترین محرک در گرایش به سرمایه گذاری در این قبیل ساخت وسازها محسوب می شود.
رکود مسکن در ماه های اخیر اگرچه تیراژ ساخت وسازهای مسکونی را با افت حداقل 50درصدی روبه رو کرده؛ اما شکل خاص بازار املاک تجاری و استقلال نسبی آن از دوره های رونق و رکود، برج سازی در این حوزه را کماکان در سطح رو به افزایش محفوظ نگه داشته است.
در ما ه های اخیر، بهبود فضای اقتصادی و افزایش تولیدات صنعتی از یکسو و واردات کالاهای مصرفی لوکس از سوی دیگر، تقاضا برای ساخت مجتمع های تجاری چندمنظوره را که عمدتا به «تراکم منفی» نزدیک به 10 طبقه مجهز هستند، افزایش داده است.
کارشناسان درباره پدیده جدید «منفی» سازی در تهران پنج علت و عارضه را مطرح می کنند. عامل اول در بروز این پدیده، سهم ناچیز عوارضی است که شهرداری برای طبقات منفی دریافت می کند. انبوه سازان می گویند، عوارض صدور پروانه برای تراکم منفی به مراتب ارزان تر از تراکم مثبت است و به ازای هر طبقه منفی، 10درصد از آن کاسته می شود.
اما ظاهرا شهرداری برای تامین پارکینگ در زیرزمین برج ها، رقمی بسیار نازل و معادل یک دهم نرخ تراکم، از سازنده ها دریافت می کند. با این حال، اگر کاربری تجاری به صورت رسمی برای طبقات منفی صادر شود، عوارض آن، مطابق تراکم مثبت ساختمان ها که حداقل 200هزار تا 300 هزار تومان برآورد می شود، محاسبه خواهد شد. عامل دوم در گرایش برج سازها به اعماق زمین، ایجاد ارزش افزوده مضاعف در زمین و در نتیجه استهلاک سریع هزینه اولیه خرید زمین است. «تراکم منفی» چون سطح کل زیربنای سازه را افزایش می دهد، به کاهش سهم ریالی زمین در قیمت تمام شده ساخت منجر می شود.
این موضوع، در نهایت عامل سوم را سبب می شود و منابع مالی مدیریت شهری از محل درآمدهای ناشی از ساخت وساز را افزایش می دهد. عامل چهارم نیز مخالفت ماه های اخیر شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران با روند تراکم فروشی و اضافه طبقات است که باعث شده طبقات اضافی به زیرزمین برود!
در این میان، آنطور که اعضای شورای شهر تهران و برخی کارشناسان شهری می گویند ساخت وسازهای عمیق در تراز منفی، تبعات زیست محیطی جبران ناپذیری برای پایتخت در پی دارد که یک نمونه آن، خشک شدن تدریجی آب های زیرزمینی و انحراف مسیر قنات است.
منشأ گودبرداری های عمیق
طی دست کم یک سال اخیر گودبرداری های عمیق در مقایسه با ساخت وسازهای کم ارتفاع و کم عمق افزایش پیدا کرده که دلیل آن تامین پارکینگ مورد نیاز برای طبقات بالا است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می کنند. یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران است. موضوعی که سعید غفرانی رئیس سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز آن را تایید می کند و می گوید: به طور قطع یکی از اصلی ترین علل بالابودن حوادث و تلفات گودبرداری درشهر تهران رواج بلندمرتبه سازی است. بدیهی است که هرچه تعداد طبقات یک ساختمان بیشتر باشد، پارکینگ بیشتری موردنیاز است؛ بنابراین در ساختمان های بلندمرتبه علاوه بر افزایش ارتفاع نسبت به سایر ساختمان ها تعداد طبقات منفی که به پارکینگ اختصاص پیدا می کند هم بیشتر است که برای تامین این فضا گودبرداری با عمق بیشتری انجام می شود.
ضوابط گودبرداری به روز شود
گفته های رئیس سازمان نظام مهندسی در حالی است که برخی از اعضای شورای شهر تهران از مدافعان اصلی منفی سازی هستند و آن را راهکاری برای حل کمبود پارکینگ در مجتمع های بزرگ تجاری و مسکونی می دانند و تاثیر افزایش حوادث گودبرداری به دلیل عمیق تر شدن گودبرداری را رد می کنند. محمدمهدی تندگویان، سخنگوی کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه مخالف منفی سازی در پایتخت نیستیم گفت: در تمام کشورهای دنیا این الگوی ساخت وساز رواج دارد و ما نیز باید برای کاهش آسیب ها و حوادث ناشی از اجرای این الگو مطالعات علمی انجام دهیم.
او ادامه داد: ایمن ترین ساختمان های دنیا طبقات منفی زیادی دارند و نمی توان گفت افزایش منفی سازی سبب رشد آمار حوادث ساختمانی می شود. ما باید ضوابط گودبرداری ها را به روزرسانی کنیم. اگر گودی ایمن شود و مقررات نظام مهندسی را رعایت کند، نباید نگرانی برای افزایش عمق ساختمان وجود داشته باشد. به گفته این عضو شورای شهر «عوارضی» که توسط شهرداری از منفی سازی –احداث طبقات اضافه در زیرزمین- گرفته می شود چندان قابل توجه نیست و نمی تواند انگیزه ای برای صدور مجوز طبقات منفی برای مدیریت شهری باشد.
پیش پروانه، عامل بروز حادثه
محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز با تایید دیدگاه سخنگوی این کمیسیون گفت: چه ایرادی وجود دارد که در ساختمان های بلندمرتبه برای تامین پارکینگ از طبقات زیرین استفاده شود؛ زیرا تامین پارکینگ در طبقه همکف یا روی همکف صرفه اقتصادی ندارد.
او افزود: اگر برای مقاوم سازی هزینه های لازم انجام شود و بحث مقاوم سازی جداره های گود رعایت شود، نباید نگرانی داشته باشیم. در گود ایران زمین نیز به دلیل عدم رعایت نکات فنی و برای کاهش هزینه ها برخی نکات ایمنی رعایت نشده بود چنین اتفاقی رخ داد.
سالاری تصریح کرد: احداث طبقات زیرزمینی هیچ مشکلی از نظر فنی ندارد مشکل زمانی به وجود می آید که گروهی از متولیان ساخت وساز مقررات ملی ساختمان را رعایت نمی کنند. به عنوان مثال آزمایش های مختلفی در خصوص مکانیک خاک یا شناسایی مسیر فاضلاب ها و قنات ها انجام نمی شود.
او صدور پیش پروانه را یکی دیگر از علل بروز حوادث در گودبرداری عمیق دانست و اضافه کرد: صدور پیش پروانه عملا فرآیند ارسال نقشه های ساخت وساز را به نظام مهندسی حذف می کند. البته خوشبختانه صدور پیش پروانه اخیرا در شهرداری تهران ممنوع شده است.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورا نیز انگیزه درآمدزایی در صدور مجوزهای طبقات منفی را رد کرد و گفت: مبلغ ریالی عوارض برای صدور پروانه طبقات منفی کمترین میزان در میان سایر عوارض ساختمانی است.
سالاری استفاده تجاری از برخی از فضاهای پارکینگ را تکذیب نکرد و افزود: در برخی از مجتمع های تجاری در صورت تامین فضاهای پارکینگ موردنیاز مجوز تغییر کاربری داده می شود که در این حالت عوارض آن مطابق با عوارض ساختمان های تجاری دریافت می شود.
رعایت استانداردهای علمی در گودبرداری های عمیق برای کاهش حوادث موضوعی است که بیشتر اعضای شورای شهر تهران بر آن توافق دارند. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران شورای شهر تهران معتقد است: دانش علمی و دانشگاهی برای گودبرداری های عمیق در کشور وجود دارد؛ اما آنچه مهم است اجرای این دانش توسط مجریان و پیمانکاران است. او از کاهش قابل توجه آمار حوادث گودبرداری خبر داد و گفت: این آمارها نشان می دهد ما دانش انجام گودبرداری های استاندارد را داریم.
او تاکید کرد: ساخت طبقات منفی اگر برخلاف ضوابط طرح تفصیلی نباشد مشکلی ندارد؛ اما اگر طبقات منفی برخلاف آن باشد باید با آن برخورد شود و این برخورد نیز باید پیش از ساخت مجتمع باشد نه آنکه بعد از ساخت مجتمع تازه به دنبال برخورد با تخلف باشیم.
امکان سنجی قبل از اجرا
ابوالفضل قناعتی، سخنگوی کمیسیون عمران شورا نیز دلیل ساخت طبقات منفی را مصوبه شورای شهر عنوان کرد که براساس آن باید پارکینگ ها مسقف شوند. او دراین باره اظهار کرد: ساخت پارکینگ روی سطح زمین در مجتمع های مسکونی صرفه اقتصادی ندارد.
او یادآوری کرد: برای افزایش عمق ساخت وساز در زیر زمین باید امکان سنجی های متعددی همچون بررسی سفره های آب زیر زمینی پیش بینی شود؛ چراکه در تمام مناطق شهری امکان ایجاد گودهای عمیق 30 تا 40 متری وجود ندارد.
طبقات منفی با عبور از قوانین
این در حالی است که دبیر انجمن انبوه سازان تهران «انگیزه مالی» را یکی از مهم ترین دلایل تمایل به صدور مجوز تراکم منفی عنوان کرد و گفت: معمولا برای تامین پارکینگ بناهای تجاری مجبور به ساخت پارکینگ در طبقات منفی می شوند که تبعات منفی زیادی از جمله ریزش های پی در پی گودبرداری را به دنبال دارد.
محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه سازان تهران ادامه داد: این گودبرداری های عمیق سبب تغییر مسیر آب های زیر زمینی و رفتن آنها به لایه های عمیق تر زمین می شود و ممکن است منجر به تغییر فضاهای زیست محیطی منطقه شود؛ به این معنی که برخی از گیاهان که به دلیل دسترسی به آب های سطحی در آن منطقه رشد می کنند به مرور خشک شده و از بین می روند.
او پیشنهاد کرد: بررسی کارشناسی در خصوص تاثیرات منفی گودبرداری ها بر فضاهای طبیعی شهر انجام شود؛ زیرا با توجه به آلودگی هوا و کمبود آب در دراز مدت می تواند این تغییرات به ضرر شهر و شهروندان باشد.
مافی تصریح کرد: به دلیل محدودیت های شهرسازی در طبقات صفر به بالا برخی برای دور زدن قوانین به ساخت طبقات در زیر زمین روی می آورند. این طبقات در حالی با انگیزه ساخت پارکینگ ساخته می شوند که بیشتر مورد استفاده تجاری قرار می گیرند.
او درباره میزان استفاده این طبقات منفی برای مدیریت شهری اظهار کرد: عوارض هر طبقه زیر همکف ده درصد کاسته می شود و به نظر می آید به دلیل محدودیت ارتفاع صاحبان این املاک قصد دور زدن ضوابط را دارند.
او ادامه داد: به همین دلیل است که در برخی موارد مشاهده می شود که بعد از ساخت پارکینگ به دنبال تغییر کاربری هستند.
مافی نیز تاثیر عمیق شدن گودبرداری ها را بر افزایش حوادث ساختمانی تایید کرد و افزود: افزایش عمق گودبرداری باعث افزایش فشار دیواره های گود شده و برای پایداری گودبرداری باید از روش های گران قیمت تری استفاده شود.
دبیر انجمن انبوه سازان تهران به تاثیر درازمدت این گودبرداری های عمیق بر خاک منطقه اشاره کرد و گفت: ممکن است این گونه گودبرداری سبب تاثیر بر خاک منطقه شود و در درازمدت بر ساختمان اطراف خود تاثیر نشان دهد.
تاثیر گودبرداری منفی بر محیط زیست
رحمت الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه ظرفیت فنی گودبرداری های سنگین و عمیق در کشور وجود دارد، اظهار کرد: در کشور ما مشکلی از لحاظ دانش فنی وجود ندارد؛ اما باید ملاحظات ایمنی در ساخت وساز رعایت شود. به عنوان مثال در گودبرداری خیابان ایران زمین این استانداردها رعایت نشده بود و چون گمان می کردند بعد از گودبرداری به سرعت گود پر شده و ساخت طبقات آغاز می شود، استانداردهای لازم مهندسی رعایت نشد.
او صدور مجوز منفی سازی در تهران را بر افزایش درآمدهای شهرداری موثر دانست و گفت: هرچه مساحت کل زیربنا بیشتر شود، عوارض بیشتر می شود. حافظی تاثیرات منفی گودبرداری های عمیق بر محیط زیست منطقه را تایید کرد و افزود: ممکن است این گودبرداری ها آب های زیرزمینی منطقه را تحت تاثیر قرار دهد و به مسیر طبیعی قنات ها آسیب وارد کند که برای محیط زیست عاملی تهدیدکننده است. رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورا پیشنهاد کرد: تمامی پروژه های سنگین که در سطح شهر اجرایی می شود پیوست های زیست محیطی داشته باشند که ضوابط آن برای پروژه هایی که مالک خصوصی دارند توسط کمیسیون های تخصصی تعریف شود.